Elisabeth Dorier (juin 2025). Logement privé indigne et multipropriété à Marseille, un système social en question. Carnet de recherche UrbaniCités, https://doi.org/10.58079/12ycw
(merci de citer cet article en cas de réutilisation et de solliciter une autorisation pour la réutilisation éventuelle de cartes)
A partir du drame de l’effondrement de deux immeubles du centre ville sur 8 habitants, locataires, décédés sous les décombres, la Ville de Marseille a enfin lancé, depuis novembre 2018, une vague ininterrompue d’arrêtés de périls et de “mises en sécurité” qui concernent plus de 1700 adresses distinctes du centre de Marseille entre 2018 et 2024
1. On peut aujourd’hui estimer à 10 000 le
nombre de personnes délogées et/ou évacuées de manière plus ou moins longue du centre ancien. Cette crise, durable, souligne le risque généralisé d’effondrement, et l’existence d’un véritable “système socio-économique” de l’habitat indigne à Marseille. Le
procès qui s’est tenu en novembre-décembre 2024 au tribunal correctionnel de Marseille a souligné la diversité des parties prenantes impliquées : propriétaires, syndic, experts, la Ville et son bailleur social et opérateur Marseille Habitat. En face, les victimes directes: familles des personnes décédées, anciens locataires occupants survivants, appuyés par des parties civiles. Le verdict prononcé le 7 juillet 2025 laisse beaucoup de questions en suspens.
Le drame est fortement lié à une conception rentière du logement qui implique tant les propriétaires que des dispositifs publics. Nous résumons ici brièvement quelques aspects d’une étude, en cours d’achèvement, menée à Aix Marseille Université (LPED) depuis 2021 (
Dorier, 2023). L’étude vise à apporter des
éléments d’objectivation et de compréhension de cette crise. Une partie, concernant la typologie et diversité des contextes et des propriétaires impliqués, encore inédite, a été cofinancée par l’Université avec la Fondation pour le Logement des Défavorisés (FAP). Les résultats complets sont en cours de validation, pour être publiés fin 2025 avec le concours le HCLPD (Haut Comité pour le Droit au Logement).
L’immeuble du 65 rue d’Aubagne n’était pas une exception. Il est emblématique de la dégradation du bâti ancien privé marseillais, maintes fois dénoncée. Une étude des fichiers fonciers montre que ce “parc privé potentiellement indigne” (ou PPPI) est majoritairement aux mains de propriétaires bailleurs -héritiers ou investisseurs- et occupé par des ménages locataires modestes. Il est représentatif de la dureté des rapports sociaux marseillais et métropolitains. C’est un véritable système socio-économique que nous proposons d’objectiver et d’entrevoir ici. Il entraîne aujourd’hui d’importantes dépenses publiques, engagées par la ville, la métropole et l’Etat, tant pour expertiser, interdire d’accès les immeubles dangereux, les évacuer, en reloger les ménages, suivre, contrôler et éventuellement subventionner des travaux de mise en sécurité.

carte 1 : taux de ménages se déclarant locataires par arrondissement ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024, source INSEE
Le centre ancien populaire de Marseille : des logements locatifs …
A Marseille, le taux de locataires est globalement plus élevé que dans d’autres villes françaises. Il est surtout très clivé selon les arrondissements (carte). Le centre ancien est en majorité privé et locatif. Contrairement à ceux des autres grandes villes françaises, il est encore resté populaire, et même exceptionnellement pauvre. Cette présence des locataires pauvres au centre ville s’explique justement par l’offre locative privée dans l’habitat dégradé, supposée pallier les immenses carences accumulées en logements sociaux. En effet, le centre compte moins de 10% de logements sociaux familiaux.
… surtout aux mains de “ménages”1 multipropriétaires.
Des études INSEE récentes (
André, Meslin, 2021; André,
Arnold, Meslin, INSEE, 2021) ont récemment montré la concentration générale (à Paris, Lille, Lyon, Toulouse..) de la propriété des logements des “ménages” en France (individus, indivisions, sociétés civiles immobilières). Elle est encore plus marquée à Marseille : 11% de ménages multipropriétaires d’au moins cinq logements implantés à Marseille détiennent 57 % des logements loués (
Argouarc’h, Durieux, INSEE, 2024).
En faisant l’hypothèse d’un lien entre multipropriété et logement indigne, nous avons cartographié ci-dessous les taux de multipropriétaires par IRIS (source INSEE 2021 pour l’année 2017) et y avons superposé les adresses d’immeubles en péril, géolocalisées à partir des arrêtés municipaux.
La carte de gauche montre que plus de 80% des logements du centre marseillais (où se trouvent la majorité des plus de 1000 adresses en péril analysées) appartiennent à des multipropriétaires1. Le taux de multipropriétaires diminue beaucoup vers les périphéries de la ville où les logements appartiennent en majorité à leurs occupants. Inversement, dans certaines partie de l’hyper-centre (Noailles, Belsunce) ou d’Euroméditerranée (vaste zone de vieux quartiers industriels et ouvriers en démolition/rénovation sous l’égide de l’Etat) les multipropriétaires d’au moins cinq logements possèdent jusqu’aux 2/3 des logements.
Corrélation entre taux de multipropriétaires et dégradation de l’habitat
La superposition de notre carte des immeubles placés sous “arrêtés de périls/mise en sécurité” sur la part des ménages multipropriétaires (calculée par l’INSEE) met en évidence un lien entre forts taux de multipropriétaires (couleurs fluo et vert) et la densité d’immeubles très dégradés en mauvais état structurel. La corrélation se confirme pour les taux de multipropriétaires détenant 5 logements et plus et la densité d’arrêtés de périls.
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| Carte 2 : écrasante majorité des logements du centre appartenant à des multipropriétaires. ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024, source INSEE 2021, adresses sous arrêtés de périls pour logement structurellement dangereux, Ville de Marseille |
Carte 3 : correspondance entre concentrations d’immeubles en péril et les plus forts taux de multipropriétaires à 2 logements et plus. ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024, source INSEE 2021, adresses sous arrêtés de périls pour logement structurellement dangereux, Ville de Marseille |
Pour vérifier et interpréter cette correspondance nous avons analysé 600 adresses placées en “arrêtés de périls/mise en sécurité” entre 2018 et 2021 (4500 locaux). Sur ce corpus, seuls 10% des logements étaient occupés par leurs propriétaires : beaucoup moins que pour l’ensemble des logements du centre ville. Les propriétaires sont très majoritairement des “ménages” (“personnes physiques” ou société civiles immobilières) bien plus souvent que des sociétés officiellement commerciales ou des bailleurs sociaux. 25% des logements “en péril” sont déclarés “vacants” pour la taxe d’habitation. Les autres étaient loués, comme étaient ceux du 65 rue d’Aubagne. Nous nous intéressons ici, à partir du cas du 65 rue d’Aubagne, aux immeubles détenus par des “petits” et “moyens” multipropriétaires non occupants.
les investisseurs et l’immeuble effondré du 65 rue d’Aubagne, un échantillon de la “rente ordinaire”
L’immeuble effondré du 65 rue d’Aubagne, est une dramatique synthèse de la situation marseillaise. Il n’est pas imputable aux grands multipropriétaires privés spécialisés dans l’habitat indigne sous ses diverses formes qui sont à la tête de dizaines de locaux marseillais. Un seul de ses propriétaires correspond (selon le verdict) aux critères restrictifs du “marchand de sommeil” selon la loi
loi d’avril 2024: propriétaire abusant de
locataires “vulnérables”. Les défenses des propriétaires se sont d’ailleurs appuyés sur cette précision de la loi pour exonérer certains de leurs clients au motif de la non-vulnérabilité de leurs locataires morts sous les décombres.
Le 65 rue d’Aubagne implique donc des mutipropriétaires bailleurs “ordinaires” si l’on peut dire : 17 personnes qui possédaient des droits sur les 10 locaux de l’immeuble : en tant qu’individus, en indivision ou en SCI. Leurs patrimoines comprennent entre 2 et 6 locaux à Marseille (et plus ailleurs peut-être, l’un des propriétaire détenant des sociétés immobilières en Corse, d’autres dans le Var). On y retrouve les divers types de “multipropriétaires ordinaires“, par héritage, par investissements locatif. Ils sont parfaitement représentatifs d’une attitude de “rente”, laissant se dégrader un patrimoine immobilier de pur rapport locatif.
Enfin le cas du 65 rue d’Aubagne est révélateur de liens sociaux dissymétrique entre centre ville populaire et périphéries aisées. Il traduit un système urbain polarisé et dual (
Dorier, 2023). Les domiciles des propriétaires bailleurs (dévoilés lors du procès) correspondent presque parfaitement à la géographie globale des propriétaires non-occupants du centre marseillais. Seuls deux propriétaires sont domiciliés dans des immeubles gentrifiés du centre. La plupart (15) résident eux-mêmes en habitat de haute qualité, dans les quartiers favorisés de Marseille – 7
ème arrondissement, tout proche du centre à vol d’oiseau mais séparé par un écart énorme de niveau de vie (carte 5) – et dans les environs bucoliques de la métropole aux prix immobiliers les plus élevés (montagne S
te Victoire, quartier fermé de villas en bord de mer à La Ciotat), jusqu’à la campagne varoise. Trois de ces propriétaires possèdent, à d’autres adresses marseillaises, un autre local lui aussi placé sous arrêté de péril ou situé dans une grande “copropriétés dégradée”. Ils sont par ailleurs tous propriétaires de leurs domiciles … dont aucun n’a du être placé sous arrêté de péril (ce qui témoigne d’une capacité de vigilance quant à la sécurité du bâti).
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| Carte 4 : Domiciles des propriétaires du 65 rue d’Aubagne ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024 |
Carte 5 : Contextes sociaux des domiciles des propriétaires du 65 rue d’Aubagne ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024 |
Carte 6 : Domiciles et contextes sociaux des domiciles des propriétaires non-occupants des logements du centre marseillais (Ardts 1 à 6) placés en péril de 2018 à 2021 ©Dorier, Barruyer, AMU, LPED 2024 – CARTE INDICATIVE et PROVISOIRE3 – |
Notre étude en cours de plus de 4500 locaux placés sous arrêtés de périls entre 2018 et 2021 nous permet d’affirmer que l’exemple du 65 rue d’Aubagne, avec l’ensemble des négligences qui ont menées au drame, n’est pas isolé. Il est significatif des effets pervers de cette petite et moyenne multipropriété locative banalisée, où les propriétaires négligent d’entretenir leur propre patrimoine, s’en remettant à un syndic défaillant. Il était hélas anticipable et il peut hélas toujours se reproduire, le verdict du procès ayant relaxé une partie des propriétaires, sans créer de jurisprudence sur le devoir de veiller à la sécurisation des logements mis en location.
Par ailleurs, à travers ce cas tragique et plus généralement, en analysant les domiciles des propriétaires des logements placés en péril entre 2018 et 2021, on constate une géographie sociale de la rente immobilière : les propriétaires vivent le plus souvent dans les quartiers aisés ou les périphéries résidentielles de Marseille, d’où ils tirent revenu de logements dégradés dans les quartiers populaires. Cela met en lumière des logiques centrifuges, où la richesse foncière est extraite du centre populaire vers les périphéries aisées de Marseille, de la métropole et de la région. L’analyse détaillée de dizaines d’autres cas dans une étude en cours nous montre que les logiques centrifuges de la “ville familiale privée” (Dorier, 2023) sont toujours à l’œuvre avec une idiosyncrasie marseillaise. Elle met en jeu des réseaux socio-économiques et communautaires de notables, commerçants, connectés avec le monde politique, ce qui a depuis longtemps freiné l’action publique urbaine (Cf. travaux historiques de M.Roncayolo, puis Samson et Péraldi). Même si des investisseurs financiers externes, nationaux ou internationaux, viennent localement diversifier la problématique (périmètre EUROMED et promotion immobilière neuve), on les trouve très peu impliqués dans la propriété des immeubles anciens placés en arrêtés d’insécurité (avec quelques exceptions spectaculaires).
L’habitat indigne à Marseille n’est pas un symptôme de la pauvreté mais un rouage d’une économie immobilière familiale, ordinaire et rentable, soutenue par des logiques fiscales, patrimoniales et politiques. Le drame du 65 rue d’Aubagne est un produit de cette logique de rente et de la faiblesse des régulations publiques. Le cas du 65 rue d’Aubagne illustre les dérives possibles d’un modèle largement répandu : celui de la petite et moyenne propriété locative, où la dégradation d’un immeuble ancien de centre-ville s’inscrit dans une dynamique immobilière courante, qui ne se limite pas à la figure du «marchand de sommeil ». Il illustre la banalisation du logement comme produit de rente, décorrélé de sa fonction sociale. Même après un effondrement et des victimes, un immeuble peut générer des revenus supplémentaires via des rachats publics ou des indemnisations, comme ce fut le cas pour le 65 rue d’Aubagne, dont les anciens propriétaires ont perçu plus de 300 000 euros dans le cadre d’un projet de réserve foncière4.
Le système a été entretenu par des politiques publiques inadaptées. Il est encouragé par des défiscalisations pour stimuler l’économie locale et des allocations pour compenser les manques du logement social.5. Les dispositifs de défiscalisation sont détournés ou mal encadrés. Les aides publiques (allocations logement, rachats, indemnités) sont accordées sans contrôles suffisants sur l’état réel du bâti ou sur les pratiques des propriétaires, ce qui encourage la rente au lieu de réguler.
Ces dernières années, sous la pression sociale, grâce à un volontarisme nouveau de la Ville et de l’Etat, et à travers une SPLAIN7 intervenant dans le grand périmètre d’un “projet partenarial d’aménagement” à Marseille, des outils de rénovation, mais aussi de régulation et contrôle ont enfin été promus ou mis en place. Ce sont de substantiels budgets publics qui doivent donc être mobilisées pour réparer de décennies de “laisser-faire” face aux comportements rentiers qui consistent à percevoir loyers et plus values de reventes sans entretien. Et ce sont des milliers d’occupants qui en sont victimes, subissant des délogements et évacuations de leurs domiciles pour être mis en sécurité.
Divers outils sont enfin déployés : expertise et multiplication des arrêtés de périls, dans ou autour des périmètres d’interventions publique (EUROMED, ilots démonstrateurs du PPA) ; contrôle plus strict de l’état des logements bénéficiant des aides CAF personnalisées au paiement des loyer (avec un accord CAF/ville depuis juin 2024) ; permis de louer instauré difficilement, avec de fortes réticences des professionnels de l’immobilier et de la Métropole (qui en a pourtant la compétence), toujours limité à des secteurs expérimentateurs ; meilleur contrôle de l’usage des aides de l’ANAH aux propriétaires bailleurs ; meilleure gestion de la préemption publique d’immeubles mis en vente pour assurer leur rénovation effective ; renforcement des moyens des services publics de lutte contre le logement indigne, y compris les moyens policiers et judiciaires de lutte contre les “marchands de sommeil” ; élargissement souhaitable des critères (restrictifs) de la loi de 2024 etc.
Mais ces initiatives restent en butte aux fortes résistances de certains milieux sociaux, professionnels, économiques et politiques.
E.Dorier, juin 2025
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1 Estimation faite ici en retirant les arrêtés de péril non liés à l’habitat indigne (par exemple les sinistres). Approximation ici car il peut y avoir plusieurs adresses pour 1 seul immeuble ou inversement, 1 seule “adresse” pour une grande copropriété. Le chiffre est significatif pour les immeubles “classiques” de centre ville ancien. Non représentatif pour quelques grandes résidences.
2L’INSEE considère au sens large comme ménages : les individus, les indivisions composées d’individus, les membres de sociétés civiles immobilières. L’INSEE considère comme multipropriétaire tout détenteur de 2 logements et plus (cumul de ses logements France entière). 41% des ménages français ne possèdent aucun logement. 34% sont monopropriétaires (en général de leur résidence principale). Seuls 24% des ménages français sont “multipropriétaires” (2 logements et plus).
3 Cette carte provisoire a été établie, mais pose divers problèmes, liée aux sources. Il y a un effet factice de domiciliation administrative de certains propriétaires, à travers des bureaux/boites aux lettres des 1er , 3ème et 6eme arrondissements de Marseille pour certaines SCI. Certains propriétaires domicilient aussi leurs SCI dans les immeubles locatifs dégradés eux mêmes. Ceci surévalue un peu la part des domiciliations de propriétaires au centre ville. Une version de cette carte est en préparation avec correction d’une partie des domiciliations administratives et sera publiée en lien avec le HCLPD.
4EPF: Etablissement public foncier. Sa mission est l’acquisition de foncier ou de biens immobiliers dans le cadre de projets publics.
5 Cette étude de propriété n’a été menée que sur la base du cadastre marseillais. Les locaux éventuellement possédés ailleurs en France ne sont donc pas comptabilisés, ce qui minimise le poids des multipropriétaires. En revanche les études de taux de multipropriété INSEE mentionnées et cartographiées ci dessus (cartes 2 et 3) prennent en compte tous les locaux possédés en France par les ménages (soit par des personnes, soit par des sociétés civiles immobilières).
6 Il faut attendre juin 2024 pour qu’un accord entre CAF (caisse d’allocation familiale) et la Ville rationalise l’examen technique des locaux proposés en location
7 SPLA-IN : Société Publique Locale d’Aménagement d’Intérêt National Aix Marseille Provence. Pilotée par l’Etat et la métropole, avec la Ville et des partenaires privés, créée notamment pour le recyclage des immeubles dégradés du centre, en privilégiant l’accompagnement les propriétaires privés et des syndicats de copropriétaires à la réalisation des travaux de réhabilitation.
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Elisabeth Dorier (5 juillet 2025). Logement privé indigne et multipropriété à Marseille, un système social en question. UrbaniCités. Consulté le 21 janvier 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/12ycw