Aux franges ville/campagne: une urbanisation mosaïque

L’ensemble des résultats d’enquête et de la cartographie réalisée à l’échelle de la commune ont donné lieux aux rapports suivants :

• DORIER E. BRIDIER S. DARIO J. ROUQUIER D., 2014, Bilan scientifique de l’étude « Marseille, ville passante », Contrat de collaboration de recherche : « Développement urbain durable à Marseille » n°12/00718, 13 cartes, 18 croquis, 24 tableaux. juin 2014, 90 p.
• DORIER E. (coord.), BERRY-CHIKHAOUI I., BRIDIER S., BABY-COLLIN V., AUDREN G., GARNIAUX J. , 2010.  La diffusion des ensembles résidentiels fermés à Marseille. Les urbanités d’une ville fragmentée, rapport de recherche au PUCA, Contrat de recherche D 0721 ( E.J. 07 00 905), 202 p, 35 cartes et croquis, 30 graphiques, 68 illustrations photographiques.

Nous vous présentons ici un extrait de la cartographie  réalisée sur l’ensemble de la commune de Marseille. Cet “échantillon” d’enquête a été choisi car il comprend deux profils particuliers de la fermeture résidentielle : des fermetures au sein d’une Zone d’Aménagement Concerté, et des lotissements juxtaposés. 

Les Olives  : étalement urbain et juxtaposition désordonnée de lotissements fermés au nord ouest de la commune

Dans l’orbite du technopôle de Chateau Gombert, ces anciens espaces de “campagnes” encore intacts il y a 20 ans se trouvent de plus en plus convoités. Les  programmes immobiliers fermés, petit collectif et lotissements pavillonnaires, généralement construits fermés s’y multiplient sans que la voirie ni les transports publics ne soient adaptés: c’est une production typiquement privée de l’urbain, qui induit des difficultés de cohésion.

Mode d’emploi : afficher en plein écran puis choisir l’affichage des périodes de fermeture des ensembles. Pour voir l’image aérienne cliquer en bas de la légende une fois la carte agrandie.

Plusieurs études récentes, notamment en Amérique latine (Hidalgo et al, 2006), soulignent la dynamique d’implantations de résidences fermées autour de nouveaux pôles d’innovation technologiques. A Marseille, le projet le plus emblématique en la matière est celui de la ZAC du technopôle de Château-Gombert, lancée entre 1986 et 1988 aux confins nord-est de la commune. A la limite des petites communes voisines d’Allauch et Plan de Cuques, cette zone était demeurée largement « rurale »  avec le maintien d’activités maraîchères autour du vieux noyau villageois typiquement provençal de Château-Gombert. Le technopôle Marseille Provence accueille aujourd’hui deux centres universitaires, deux écoles d’ingénieurs, six laboratoires de recherches, plus d’une centaine d’entreprises. Outre la dimension économique d’innovation, l’objectif affiché est de créer « un nouveau quartier de la Ville et ses équipements publics ». La ville exerce son droit de préemption pour acheter les terrains agricoles, malgré quelques résistances locales, à l’intérieur de la ZAC (160 ha). L’effet d’entraînement et la bulle immobilière des années 2000 accélèrent la mise en vente des terrains dans un périmètre plus large (ZAC élargie à 300 ha). Sur le plateau de la Croix Rouge, un ensemble de 1300 logements est livré vers 2004 : tous sont situés dans des résidences fermées sécurisées, jointives mais étanches les unes aux autres, à l’intérieur de la ZAC. A partir de ce noyau, le modèle se diffuse dans les quartiers voisins, soit par création des lotissements fermés à la construction, soit par fermeture de lotissements préexistants. Dans cette partie de la ville, une centaine de résidences et lotissements fermées (souvent de très petite taille) ont pu être inventoriées, et nous avons vu plus haut qu’ils constituaient des agrégats très compacts.

La commune a souhaité attirer ici de jeunes ménages de cadres avec enfants, d’où la programmation d’équipements réalisés ou en cours de réalisation par divers opérateurs publics (reconstruction d’un collège, groupe scolaire, crèche, parc). Les constructeurs ont pris en charge divers aménagements de voirie, tandis que la collectivité s’est engagée à aménager, à proximité immédiate des nouvelles résidences, un parc de loisirs de 12 ha, « Athena », qui constitue, avec la proximité des « noyaux villageois » un argument de vente largement utilisé par l’aménageur et par les promoteurs. « Le Parc Athéna, situé au cœur de la zone d’aménagement concertée de Marseille Château-Gombert 13^ème, est appelé à devenir un lien de nature » entre le pôle technologique, le nouveau quartier d’habitat du plateau de la Croix-Rouge et les noyaux villageois de Château-Gombert, la Rose, la Croix-Rouge et les Olives ». (Marseille Aménagement). Le retard à la réalisation de ces équipements, insuffisants face à l’afflux de populations nouvelles constitue l’objet de vives critiques de la part de la mairie de secteur (opposition municipale) fustigeant « l’absence d’accompagnement coordonné » de cette production massive de logements.

Rien dans le projet de ZAC et son cahier des charges ne prévoyait explicitement la clôture résidentielle, mais l’homogénéité des dispositifs sur le plateau de la Croix Rouge est troublante, associant partout la fermeture à des formes architecturales de type néo-provençal mêlées de références néo-classiques prestigieuses. On peut supposer que les opérateurs (aménageur et promoteur) ont anticipé (avec un indéniable succès commercial, d’ailleurs) la demande des catégories sociales visées en termes de mode de vie et de représentations : jeunes ménages avec enfants, deux voitures au moins, logements avec terrasses, espaces verts communs protégés très réglementés, larges espaces pour le parking… d’autant plus nécessaire que le secteur est extrêmement mal desservi en transports en commun .

Juste au sud de Château-Gombert, les anciennes ZAC des Olives, de Mont Riant étaient vouées au logement individuel en accession à la propriété. La dynamique d’urbanisation s’y est poursuivie de manière spontanée sur un mode pavillonnaire, en continuité des zones de lotissements individuels d’Allauch. Certains lotissements, comme le Domaine de l’Oliveraie (8,5 ha) localisé sur la photographie ci-dessous, s’étendent sur les deux communes, s’agrandissent avec des extensions nouvelles qui peuvent comporter leurs propres clôtures à l’intérieur d’un ensemble. Dans ce morceau de périphérie urbaine, sur un parcellaire rural constitué de grandes unités, on est dans une juxtaposition de lotissements peu denses, un modèle immobilier très consommateur d’espace et qui continue à se développer sans véritables régulations, empiétant notamment assez fréquemment sur les abords du canal de Marseille. Ce dernier  constitue pourtant un patrimoine historique qui pourrait être mis en valeur pour constituer un axe de cheminements doux (c’est le cas dans d’autres parties de la ville).

Cette forte dynamique d’enclosures est liée tant à  l’offre des promoteurs, qu’à la diffusion de fermetures ex post, par mimétisme, que les habitants justifient par la proximité de cités d’habitat social. Par exemple, on observe la présence de lotissements fermés tout autour de la Cité Marie. Le domaine des Aurengues, un des plus anciens lotissements du secteur (1985) s’est fermé récemment sur le modèle des nouveaux lotissements créés fermés dans les environs, entre autres pour limiter les traversées rapides de véhicules l’utilisant comme raccourci. Le Jardin des Olives, situé juste en face de la cité est un lotissement neuf récent, en auto-construction. La fermeture n’était pas prévue lors de l’achat des terrains, mais une fois les maisons achevées, les copropriétaires ont décidé de clore (2008). Sur la photo-interprétation ci-dessus, on peut voir que la dynamique de fermeture ex post pourrait continuer à se diffuser vers le sud du secteur. La présence de rares lotissements pavillonnaires encore ouverts malgré une voirie privée paraît presque étonnante dans ce contexte cloisonné. 

(extrait de : Dorier E., Berry-Chikhaoui I., Bridier S., Baby-Collin V., Audren G., Garniaux J. 2010, La diffusion des ensembles résidentiels fermés à Marseille. Les urbanités d’une ville fragmentée, rapport de recherche au PUCA, Contrat de recherche D 0721 ( E.J. 07 00 905), 202 p, 35 cartes et croquis, 30 graphiques, 68 illustrations photographiques. Rapport en ligne:   https://hal-lara.archives-ouvertes.fr/halshs-01418143/document)