Marseille privatopia : les enclaves résidentielles à Marseille : logiques spatiales, formes et représentations

Marseille : privatopia ?

le projet ci-dessous a fait l’objet d’une exposition art-science, présentée à l’Espace Pouillon,  campus centre Saint Charles de l’Université
Marseille Privatopia 8-24 octobre 2020

Depuis 25 ans, Marseille  n’a cessé de se cloisonner. Pendant que le parc bâti du centre ville  s’est dégradé jusqu’à l’effondrement et  au risque de péril imminent de centaines d’immeubles évacués en urgence en 2018-2019 (voir page dédiée), les quartiers aisés du sud et de l’est, ainsi que  les zones en rénovation, se transforment sous le double effet  de la promotion immobilière et  de ré-aménagements. Ils dessinent des espaces  résidentiels majoritairement fermés et sécurisés, chacun doté de ses espaces « communs », parkings, voirie privée, jardins, tournant le dos au centre historique, aux copropriétés dégradées, aux ensembles HLM appauvris, aux ilôts anciens dégradés. Les espaces publics se raréfient, et se réduisent de plus en plus aux parties de la ville destinées à l’attractivité touristique  plutôt  qu’aux besoins de proximité des habitants.

La forte multiplication des « résidences fermées sécurisées » est une tendance observée dans les villes européennes et françaises, après celles d’Amérique latine, des USA, d’Afrique du sud etc.   En France, elle est surtout marquée en contextes péri-urbains. Elle atteint des sommets à Marseille où elle n’a quasiment pas été régulée : des marges et des enclaves se construisent ainsi dès qu’on s’éloigne du centre historique. Au point que la fermeture des espaces résidentiels, de leurs rues et espaces de plein air  semble en train de devenir la norme (Dorier, Dario, 2018)
Partout où elle se développe, cette tendance est souvent attribuée aux inquiétudes des habitants pour la sûreté, ou  leur qualité de vie, ainsi qu’à des replis sociaux, thèmes récurrents dans les médias et discours politiques. Elle est aussi liée au rôle d’une « offre » portée par les majors de l’immobilier. Mais elle est aussi soutenue indirectement, dans le contexte néolibéral, par des pouvoirs publics qui se déchargent ainsi de l’aménagement et de la gestion d’espaces de proximité.

Nous observons et analysons depuis 2007 cette prolifération des  fermetures à Marseille. On peut la dater du milieu des années 90. Après un premier état des lieux en 2010, nous avons publié divers articles scientifiques ou dans les médias.

D’après nos enquêtes, en dehors  des formes d’entresoi  spécifique de quartiers particulièrement aisés, comme  la colline Périer,  et ses  « gated communities » surplombant la mer…  la fermeture est d’abord fortement associée au « tout voiture »  qui caractérise encore Marseille et à la concurrence pour le stationnement résidentiel : les premiers espaces à être clôturés sont les parkings.  Elle est également liée à 25 années de désengagement croissant de la municipalité dans la gestion de proximité (propreté, entretien des espaces verts, sécurisation publique des rues) ainsi qu’un encouragement de l’urbanisation privée par des ventes de parcelles publiques ou des zones d’aménagement favorisant la promotion immobilière. La fermeture résidentielle traduit l’affirmation d’une économie résidentielle, le rôle des promoteurs, syndics, copropriétés étant crucial  :  la  « sécurisation » (privée) est supposée faire augmenter la valeur marchande des biens immobiliers… Enfin, la fermeture traduit une accentuation des replis sociaux : à Marseille la clôture « a posteriori » de rues qui étaient auparavant ouvertes au passage représente 55% des cas observés.

Certains espaces du 8ème, 9ème, 12ème , nord du 13ème arrondissements  (Les Olives), caractéristiques de cette urbanisation privée, deviennent un assemblage désordonné de copropriétés et d’enclaves  de moins en moins accessibles et traversantes.

La fermeture se diffuse par mimétisme, les ensembles résidentiels   forment des « agrégats », qui bloquent les circulations : une véritable situation de thrombose dans certains quartiers, anciens comme récents (les Olives, Ste Marthe). Le comble, c’est que dans  ces quartiers, les plus favorisés, au cadre de vie « a priori » le plus agréable, les déplacements  à pied ou en vélo tiennent désormais de l’exploit. Les détours imposés par les barrières qui enserrent chaque rue ou jardin privé de résidence obligent à prendre la voiture pour accompagner un enfant à l’école du coin, acheter le pain…  La ville perd de plus en plus en cohérence, et, avec cette juxtaposition de résidences sécurisées certains quartier ressemblent plus à une mosaïque de co-propriétés qu’à… une ville.  Cela a été mis en évidence et modélisé par la toute récente thèse de Julien Dario (2019),  réalisée dans le cadre de ce projet.

A Marseille, depuis 2007, nous avons opté pour une étude empirique, directe, sur le terrain. Nous pu ainsi vérifier l’hypothèse qu’aux initiatives spontanées de fermeture de rues et de lotissements a posteriori, longtemps après leur construction, s’ajoutent  des stratégies  nouvelles. Elles associent promotion privée et action publique, et sont destinées à faire évoluer le peuplement de quartiers de  la ville, à travers la production de logement « de qualité » attirant des classes moyennes et supérieures. Promoteurs et décideurs semblent juger utile de les rassurer à travers la livraison d’ensembles qui sont quasiment tous fermés dès la construction …  En 12 ans, de 2008 à 2020  une série d’études, de masters et  thèses ont  permis de décrire et quantifier  ce processus, d’observer la progression d’une fragmentation urbaine qui s’accroît aux échelles fines et d’évaluer ses impacts.

Nos études se sont focalisées sur les fermetures massives des aires privilégiées (Colline Périer, Littoral Sud, Nord-Est avec la technopole de Chateau Gombert), et la transformation résidentielle de certains territoires périphériques en zones d’investissements immobiliers rentables,  attirant des classes moyennes et supérieures  (Littoral Nord, Sainte Marthe, grand centre ville/Euromed, franges du parc National des Calanques comme la ZAC de la Jarre).  les résidences fermées  deviennent ainsi un outil de plus value foncière…  et de recompositions urbaines, valorisant toutes les zones ayant un attrait environnemental, tout en en restreignant l’accès.

Colline Périer (8ème Ardt), les beaux quartiers lotis à la place des bastides, dans les années 60.

ZAC de la Jarre, sud du 9ème Ardt, la revalorisation d’une ancienne marge urbaine par la création d’enclosures. Ici le parc privé commun à 3 résidences fermées, ensemble créé à partir de 2008.

  • La diffusion d’un modèle

Notre méthodologie a permis de prendre la mesure du phénomène à l’échelle d’une ville entière, ce qui n’a pas été réalisé ailleurs en France. A deux reprises (2008-2009 et 2013-2014), la commune entière a été arpentée, chaque ensemble résidentiel fermé a été géolocalisé dans un SIG, inventorié, décrit, photographié, afin d’établir un corpus exhaustif : 1001 résidences ou lotissements étaient enclos en 2009, plus de 1550 en 2014.  L’ensemble de cette démarche  est relatée dans deux rapports de recherche (2010 et 2014), 13 masters et une thèse (2019).

Le recours au SIG  (Système d’information géographique) a permis  de tracer leur histoire, en croisant les localisations avec des images aériennes anciennes,  le cadastre,  la chronologie des programmes immobiliers.  En 2011 et 2012, la première étude du LPED  est actualisée à travers plusieurs mémoires d’étudiants sous la direction d’E.Dorier et S.Bridier. Ceux-ci observent une accélération des dynamiques d’enclosures dans les quartiers sud (Dario J. 2010, Toth P.2012),  leur multiplication et leur diffusion dans les quartiers nord (Balasc et Dolo 2011, Dolo 2012, Robillard 2012). La propagation se fait  beaucoup par mimétisme: plus de la moitié des ensembles fermés sont collés les uns aux autres, par grappes, transformant la physionomie et les usages possibles de l’espace urbain et développant des  « marges » urbaines cloisonnées. On peut  le vérifier, à travers l’exemple d’une marge Nord-Est de Marseille,  sur les franges ville-espaces péri-urbains   Les Olives  : une juxtaposition désordonnée de lotissements fermés.

Nous avons aussi beaucoup observé, recueilli de nombreux  témoignages auprès de résidents, de riverains, de syndics, d’agences, de techniciens de l’urbanisme… Nous  avons séjourné dans plusieurs de ces résidences. Nous poursuivons la veille sur certains contextes sensibles à haut potentiel spéculatif immobilier, comme la frange du massif des calanques ou sainte Marthe, ou encore des espaces où les fermetures sont conflictuelles. Par des analyses d’archives, des enquêtes fines sur des contextes urbains, des entretiens avec acteurs et habitants, des analyses de périmètres de la politique de la ville, le suivi de conflits de voisinages  nous avons ensuite analysé les facteurs historiques et les impacts associés à cette dynamique d’enclosures,  les inégalités sociales, les impacts sur la circulation, les inégalités environnementale (D.Rouquier 2013,   J.Dario, 2019 et  la thèse en cours de P. Toth, consacrée aux 8ème et 9ème arrondissements). 

Au final, on met à jour une dynamique de  transition libérale, individualiste et sécuritaire, associée au règne de la voiture dans la ville (beaucoup de clôtures ont au départ pour justification le seul parking), qui freine d’autres évolutions souhaitables (transition écologique, inclusion sociale).  Si le phénomène se banalise, on constate aussi une complexité territoriale du processus et son épaisseur historique. Dans des contextes de fortes recompositions urbaines (spatiales, foncières, sociales, démographiques), et dans les périmètres de nouvellement urbain, la fermeture d’espaces résidentiels est utilisée comme outil de diversification de l’habitat et de mixité sociale. Le processus n’a pas partout les mêmes motifs ni les mêmes impacts socio-environnementaux. D’où l’intérêt d’approches qualitatives par observations sensibles, entretiens avec des acteurs et habitants, dépouillements d’archives historiques (histoires de rues).

  • Les quartiers sud
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auteur : J.Dario

En observant le facteur de proximité dans la diffusion, ainsi que le potentiel de valorisation immobilière des terrains vacants ou susceptibles de l’être, plusieurs scénarios de prospective ont été mis au point par Julien Dario pour anticiper l’évolution des espaces susceptibles d’être fermés, transmis à la Ville dans le cadre d’un contrat, comme aide à la décision (Dario 2011, 2014 et 2019).  Dans les quartiers sud,  on est  frappé par la perspective de 53% de taux d’évolution spontané probable de la fermeture dans les 8ème et 9ème arrondissements, si aucune intervention publique ne vient réguler la tendance. Les surfaces  touchées par les enclosures (résidences et périmètres d’entreprises) déjà localement très importantes pourraient y atteindre le tiers de la surface totale urbanisée.  Des études de cas à échelle fine ont permis d’anticiper plusieurs conflits liés à ces processus (progressifs ou brutaux) en lien avec des dynamiques sociale locales.

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auteur : J.Dario

Les cas des lotissements « Coin Joli » et « Barry » (analysés ici  par J.Dario entre 2011 et 2019) montrent comment certains dispositifs informels préfigurant  l’enclosure sont mis en place progressivement, informellement, parfois subrepticement:  enrochements, systèmes physiques fixes contraignants (plots métalliques) permettant encore le passage prudent de deux roues et  piétons ;  panneaux de sens interdit « privés » et informels apposés à l’extrémité de certaines rues. On passe d’une délimitation par panneautage à une fermeture symbolique et partielle, avant d’évoluer vers l’enclosure, qui peut être conflictuelle en privant de passage les riverains, en réduisant les perméabilités urbaines.

  • Les quartiers nord: diffusion des ensembles résidentiels fermés dans les contextes de rénovation urbaine

Un fait remarquable est la diffusion des enclaves résidentielles fermées au cœur et en bordure des zones urbaines sensibles (ZUS) telles qu’elles ont été définies par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU). Bénéficiant de la TVA réduite, les promoteurs sont incités à  y produire une nouvelle offre de logement privée, afin de permettre une diversification et l’installation de classes moyennes. Mais les enclosures, supposées rassurer les candidats à l’accession à la propriété, et maintenir un niveau de prix élevé ne favorisent pas les relations sociales … et nos études montrent qu’en fait de « mixité », apparaissent de nouvelles formes de fragmentations et même de tensions résidentielles (Dorier et al, 2010, 2012), qui s’accompagnent, par ailleurs de formes d’évitement fonctionnel (Audren, 2015, Audren Baby-Collin, Dorier 2016 , Audren, Dorier, Rouquier, 2019). Le secteur du Plan d’Aou dans le 15ème arrondissement de Marseille, où la restructuration résidentielle est achevée a été analysé à l’aide d’étudiants (Balasc et Dolo  2011).  Dans ce secteur cohabitent des zones de logements HLM en fin de réhabilitation, des lotissements anciens qui se sont fermés ou sont en cours de fermeture, des projets immobiliers récents, conçus sécurisés. La juxtaposition de ces différents types d’habitats aux profils sociaux différenciés engendre plus une fragmentation qu’une mixité Fonctionnelle, malgré la proximité. Les interrelations sont faibles entre les ensembles et les espaces. (Dorier, Berry-Chikahoui et Bridier, 2012)

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extrait de : Dorier E, Berry-Chickhaoui I, Bridier S . (2012) Fermeture résidentielle et politiques urbaines, le cas marseillais. In Articulo- – Journal of Urban Research, n°8 (juillet 2012).

  • une crise des urbanités

Tandis que cette transformation des espaces de copropriétés et rues privées de Marseille se  poursuit, des pans entiers de vieux quartiers populaires se délabrent. En 2019, notre cartographie de ces ensembles résidentiels privés  fermés ainsi que des HLM « résidentialisés » et enclos (dans les projets de rénovation urbaine) tranche avec la géographie des constructions déclarées  en péril et brutalement évacuées de leurs habitants, suite à l’effondrement de deux  immeubles vétustes du quartier Noailles,  près du Vieux port de Marseille. Notre carte révèle des politiques de l’habitat  à plusieurs vitesses,  où des décennies de laisser-faire public face à la ville privée s’expriment  d’un côté par la dégradation du bâti,  et de l’autre par la multiplication de  formes de repli  et d’entre soi urbain ayant des impacts sur les circulations et sur l’accès aux équipements. A ce stade, des rééquilibrages publics sont indispensables. Quelques initiatives publiques pour maintenir des traverses piétonnières ont été lancées dans certains quartiers très touchés, elles devraient se systématiser. Il importerait aussi de rétablir des accès et servitudes de passage pour les piétons dans certains cas où les clotures ont été posées sur des rues non privées, ou hors de la légalité.  Mais les actions au cas par cas risquent de ne pas suffire à endiguer cette véritale crise d’urbanité.

(observations menées conjointement  à nos études sur le mal logement et des évacuations à Marseille).

Depuis 2014, une collaboration avec l’artiste peintre Anke Doberauer (photos et  tableaux) a été rendue possible grâce à une résidence commune à la Fondation Camargo (2014).  La jeune cinéaste Marie Noëlle Battaglia a également réalisé en 2020 un documentaire « En remontant les murs »  inspiré par nos recherches, et en lien avec l’équipe (avant première le 18 octobre 2020, dans le cadre du festival Image de ville). Ces collaborations ont déjà donné lieu à des présentations croisées, comme celle du 3 avril 2019  organisée par le Goethe Institut à la Friche de la belle de mai, et pourraient déboucher sur une exposition et un ouvrage commun.      

 

  • ©E.Dorier, Marseille privatopia. Les enclaves résidentielles à Marseille : logiques spatiales, formes et représentations, https://urbanicites.hypotheses.org/688

Rapports de recherche-action :

Dorier E. Dario J. Rouquier D. Bridier S. , (2014), Bilan scientifique de l’étude « Marseille, ville passante », Contrat de collaboration de recherche : « Développement urbain durable à Marseille » n°12/00718, 13 cartes, 18 croquis, 24 tableaux. juin 2014, 90 p.

Dorier E. (dir), BERRY-CHIKHAOUI I., BRIDIER S., BABY-COLLIN V., AUDREN G., GARNIAUX J. (2010), La diffusion des ensembles résidentiels fermés à Marseille. Les urbanités d’une ville fragmentée, rapport de recherche au PUCA, Contrat de recherche D 0721 ( E.J. 07 00 905), 202 p, 35 cartes et croquis, 30 graphiques, 68 illustrations photographiques.

Ces rapports ont donné lieu à de nombreuses restitutions publiques auprès des services de l’Urbanisme de la Ville, la Communauté urbaine, l’Agence d’Urbanisme (Agam), le département.

Articles scientifiques :

Dorier E. Dario J., 2018, « Gated communities in Marseille, urban fragmentation becoming the norm? », L’Espace géographique, 2018/4 (Volume 47), p. 323-345. URL: https://www.cairn.info/journal-espace-geographique-2018-4-page-323.htm (traduction  texte intégral ) texte intégral  (ENG.) DORIER DARIO Espace geo anglais  EG_474_0323 

Dorier E. Dario J., 2018, « Les espaces résidentiels fermés à Marseille, la fragmentation urbaine devient-elle une norme ?  » l’Espace géographique, 2018-4 pp. 323-345.

Dorier E., Dario J., 2016, « Des marges choisies et construites: les résidences  fermées», in Grésillon E., Alexandre B., Sajaloli B. (cord.), 2016. La France des marges, Armand Colin, Paris, p. 213-224.

Audren, G., Baby-Collin V. et  Dorier, É. (2016) « Quelles mixités dans une ville fragmentée ? Dynamiques locales de l’espace scolaire marseillais. » in Lien social et politiques, n°77, Transformation sociale des quartiers urbains : mixité et nouveaux voisinages, p. 38-61 http://www.erudit.org/revue/lsp/2016/v/n77/1037901ar.pdf

Audren, G., Dorier, É. et Rouquier, D., 2015, « Géographie de la fragmentation urbaine et territoire scolaire : effets des contextes locaux sur les pratiques scolaires à Marseille », Actes de colloque. Rennes, ESO, CREAD, Université de Rennes 2. Actes en ligne.

Dorier E, Berry-Chickhaoui I, Bridier S ., 2012, Fermeture résidentielle et politiques urbaines, le cas marseillais. In Articulo – Journal of Urban Research, n°8 (juillet 2012).

Thèses

Audren Gwenaelle (2015),  Géographie de la fragmentation urbaine et territoires scolaires à Marseille, Université d’Aix Marseille, LPED. Sous la dir. d’Elisabeth Dorier et de  V.Baby-Collin

Dario Julien (2019)  Géographie d’une ville fragmentée : morphogenèse, gouvernance des voies et impacts de la fermeture résidentielle à Marseille, Sous la dir. d’Elisabeth Dorier et de Sébastien BridierTelecharger ici la version complète. Cette thèse est lauréate du  Grand prix de thèse sur la Ville 2020 PUCA/ APERAU/ Institut CDC pour la Recherche, Caisse des Dépôts

Toth Palma (soutenance prévue 2021),  Fragmentations versus urbanité(s) : vivre dans l’archipel des quartiers sud de Marseille Université d’Aix Marseille, LPED , Sous la direction de Elisabeth Dorier

Posters scientifiques :

Dario J. Rouquier D. et Dorier E., 2014, Les Ensembles résidentiels fermés à Marseille, in SIG 2014, Conférence francophone ESRI, 1-2 octobre 2014 – http://www.esrifrance.fr/iso_album/15_marseille.pdf

Dario J. Rouquier D. et Dorier E, 2014,  Marseille, fragmentation spatiale, fermeture résidentielle, LPED – Aix-Marseille Université, poster scientifique, Festival international de géographie de Saint Dié, oct 2014. https://www.reseau-canope.fr/fig-st-die/fileadmin/contenus/2014/conference_Elisabeth_Dorier_poster_LPED_1_Marseille.pdf

Dario J. Rouquier D. et Dorier E., 2014, Marseille, Voies fermées, Ville passante, LPED – Aix-Marseille Université, poster.  http://www.reseau-canope.fr/fig-st-die/fileadmin/contenus/2014/conference_Elisabeth_Dorier_poster_LPED_2_Marseille.pdf

Contributions presse et médias

Dorier E. Dario J.  Audren G. aout 2017,  collaboration avec  le journal MARSACTU. 5 contributions à la série « Petites histoires de résidences fermées », collaboration journal MARSACTU / LPED, aout 2017. https://marsactu.fr/dossier/serie-petites-histoires-de-residences-fermees/

Dorier E. et Dario J.  23 aout 2017,  interview  par B.Gilles,  [Petites histoires de résidences fermées] Les beaux quartiers fermés de la colline Périer, interview pr B.Gilles,  MARSACTU,  https://marsactu.fr/residences-fermees-dorier/

Dorier E. Dario J. 30 janv. 2017, interview par L.Castelly, MARSACTU : https://marsactu.fr/discussion-ouverte-residences-fermees/

Dorier E. , et Dario.J. 20 mars 2014, interview in MARSACTU , société : 29% de logements sont situes en residences fermees à Marseille

Dorier E. Dario J., 4 oct 2013, « Hautes clôtures à Marseille », in Libération, le libé des géographes. (1 p, 1 carte) http://www.liberation.fr/societe/2013/10/03/hautes-clotures-a-marseille_936834
Dorier E. , 7 avril 2013, « Le phénomène des résidences fermées est plus important à Marseille qu’ailleurs », Marsactu, talk quartiers, archi et urbanisme, http://www.marsactu.fr/archi-et-urbanisme/le-phenomene-des-residences-fermees-est-plus-important-a-marseille-quailleurs-30791.html

Dorier E. Dario J., 10 fev 2013, « Fermetures éclair » in revue Esprit de Babel, Fermetures éclair

 télévision

M6, Résidences fermées à Marseille – étude du LPED. Journal national, octobre 2013 : https://www.youtube.com/watch?v=hDM…

FR3, 19/20, Résidences fermées à Marseille – étude du LPED, 24 mai 2013, https://www.youtube.com/watch?v=o-O…

FR 5 (minutes 38 à 50) : « En toute sécurité », documentaire de B.Evenou, http://www.france5.fr/emission/en-t…

Conférences


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