Marseille Privatopia

Marseille Privatopia

E.Dorier

carte1. Dynamique de diffusion par fermetures “a posteriori” et nouveaux programmes immobiliers fermés.

La forte multiplication des « résidences fermées sécurisées » est une tendance observée dans les villes européennes et françaises, après celles d’Amérique latine, des USA, d’Afrique du sud etc. En France, elle  a surtout été repérée et analysée en contextes péri-urbains (Ile de France, Côte d’Azur, banlieues de Toulouse et Montpellier). Partout où elle se développe, cette tendance est  attribuée aux inquiétudes des habitants pour la sûreté, ou  leur qualité de vie, ainsi qu’à des replis sociaux, thèmes récurrents dans les médias et discours politiques. Elle est aussi liée au rôle d’une “offre” portée par les majors de l’immobilier. Mais elle est  également soutenue indirectement, dans le contexte néolibéral, par des pouvoirs publics qui se déchargent ainsi de l’aménagement et de la gestion d’espaces de proximité. Comment expliquer l’effervescence particulière et les logiques de diffusion de ces fermetures à Marseille ? Quels sont leurs impacts ?

  • méthodologie

Nous observons et analysons depuis 2007 cette prolifération des  fermetures à Marseille. Notre méthodologie a permis de prendre la mesure du phénomène à l’échelle d’une ville entière, et sur la durée, ce qui n’a pas été réalisé ailleurs en France (une étude similaire est lancée à Nantes en 2020). Après un premier état des lieux (Dorier et al, 2010), nous avons mené une second inventaire exhaustif en 2013-2014. En 12 ans, de 2008 à 2020  une série d’études, 13 masters et une thèse (Dario, 2019)  ont  permis de décrire et quantifier  ce processus, d’observer la progression d’une fragmentation urbaine qui s’accroît aux échelles fines et d’évaluer ses impacts.  A deux reprises (2008-2009 et 2013-2014), la commune entière a été arpentée, chaque ensemble résidentiel fermé a été géolocalisé dans un SIG, inventorié, décrit, photographié : 1001 résidences ou lotissements étaient enclos en 2009, plus de 1550 en 2014.  Le recours au SIG  (Système d’information géographique) a permis  de tracer leur histoire, en croisant les localisations avec des images aériennes anciennes,  le cadastre,  la chronologie des programmes immobiliers. L’ensemble des clôtures ont été datées à partir d’enquête directe ou par photo-interprétation.

Pour cette analyse, nous avons aussi beaucoup observé, recueilli de nombreux  témoignages auprès de résidents, de riverains, de syndics, d’agences, de techniciens de l’urbanisme… Nous  avons séjourné dans plusieurs de ces résidences. Nous poursuivons la veille sur certains contextes sensibles à haut potentiel spéculatif immobilier, comme la frange du massif des calanques ou sainte Marthe, ou encore des espaces où les fermetures sont conflictuelles. Par des analyses d’archives, des enquêtes fines sur des contextes urbains, des entretiens avec acteurs et habitants, des analyses de périmètres de la politique de la ville, le suivi de conflits de voisinages  nous avons ensuite analysé les facteurs historiques et les impacts associés à cette dynamique d’enclosures,  les inégalités sociales, les impacts sur la circulation, les inégalités environnementale (D.Rouquier 2013,   J.Dario, 2019 et  la thèse en cours de P. Toth, consacrée aux 8ème et 9ème arrondissements).

  • La diffusion d’un modèle

Démarrée au début des années 90 (carte 1.),  facilitée par l’héritage historique d’une importante trame de rues privées (Dario, 2019), la diffusion des enclosures atteint des sommets à Marseille, car elle n’y a quasiment pas été régulée, contrairement à d’autres villes françaises.  Des marges et des enclaves se construisent ainsi dès qu’on s’éloigne un peu de l’hyper centre historique (Dorier, Dario, 2016). Au point que la fermeture des espaces résidentiels, de leurs rues et espaces de plein air  semble en train de devenir la norme de l’habiter, comme on le voit sur les cartes 2 et 3.  (Dorier, Dario, 2018)  Les quartiers du sud et de l’est se sont transformées en mosaïques résidentielles clôturées, sous le double effet  de la promotion immobilière, de la rénovation urbaine, et de ré-aménagements de rues voulus par les associations de copropriétaires. Ils dessinent des espaces de repli pour classes moyennes à aisées, sous forme de lotissements et d’ensembles immobiliers, chacun doté de ses propres espaces “communs” privés, fermés, sécurisés : parkings, voirie privée, jardins (carte 4.).

La propagation se fait  beaucoup par mimétisme: plus de la moitié des ensembles fermés sont collés les uns aux autres, par grappes, transformant la physionomie et restreignant les usages publics et partagés de l’espace urbain (carte 3.). On peut  aussi le vérifier, à travers l’exemple d’une marge particulièrement cloisonnée Nord-Est de Marseille,  sur les franges ville-espaces péri-urbains Les Olives  : une juxtaposition désordonnée de lotissements fermés.

carte 4. une ville à deux vitesses

Depuis 25 ans, tandis que cette transformation des espaces de copropriétés et rues privées de Marseille se  poursuit, des pans entiers de vieux quartiers populaires se délabrent. En 2019, notre cartographie de cette ville fermée  tranche avec la géographie des constructions déclarées  en péril et  évacuées de leurs habitants après les effondrements d’immeubles de novembre 2018 (voir page dédiée). Cette carte montre combien des décennies de laisser-faire public face à la ville privée s’expriment  d’un côté par la dégradation du bâti ancien central,  et de l’autre par la multiplication de  formes de repli  et d’entre soi urbain ayant des impacts sur les circulations et sur l’accès aux équipements.

Cette “Privatopia” tourne donc d’abord le dos au centre historique, à ses ilots anciens décrépis où l’action publique s’est illustrée par son inefficience pendant des décennies. La fermeture s’est diffusée d’abord dans les zones favorisées, puis dans les périphéries ouvertes à l’urbanisation, enfin dans les zones de rénovation urbaine : la création de nouvelles résidences fermées est devenue un moyen pour valoriser des opérations immobilières et y attirer des classes moyennes, face aux copropriétés dégradées et aux ensembles HLM appauvris.  Lorsqu’un bailleur rénove un ensemble de logements sociaux, celui-ci est également  “résidentialisé” (carte 4.), même si, avec des années de recul sur cette pratique, on sait désormais que  clôturer ne résout pas les problèmes socio-économiques des quartiers, ni même les problèmes de sécurité. Au contraire, la fragmentation physique pourrait bien alimenter les tendances aux séparatismes sociaux en tous genres.

Colline Périer (8ème Ardt), les beaux quartiers lotis à la place des bastides, dans les années 60.

D’après nos enquêtes, en dehors  des formes d’entresoi  spécifique de quartiers particulièrement aisés, comme  la colline Périer,  et ses  “gated communities” surplombant la mer, la prolifération des fermetures de rues et résidences est d’abord fortement associée au “tout voiture”  qui caractérise encore Marseille et à la concurrence pour le stationnement résidentiel : les premiers espaces à être clôturés sont les parkings. La fermeture résidentielle traduit l’affirmation d’une économie résidentielle. L’urbanisation privée est encouragée par des ventes de parcelles publiques ou des zonages d’aménagement favorisant la promotion immobilière. Le rôle des promoteurs, syndics, copropriétés est crucial  :  la  “sécurisation” (privée) est supposée faire augmenter la valeur marchande des biens immobiliers…

La fermeture “a posteriori” traduit une accentuation des replis sociaux : à Marseille la clôture  de rues qui étaient auparavant ouvertes au passage représente 55% des cas observés. Enfin, elle est également liée à 25 années de désengagement croissant de la municipalité dans la gestion de proximité des espaces publics : propreté, entretien des espaces verts, sécurisation des rues deviennent une affaire privée.

Certains espaces du 8ème, 9ème, 12ème , nord du 13ème arrondissements  (Les Olives), caractéristiques de cette urbanisation privée, deviennent un assemblage désordonné de copropriétés et d’enclaves  de moins en moins accessibles et traversantes.  La fermeture se diffuse par mimétisme, les ensembles résidentiels   forment des “agrégats”, qui bloquent les circulations : une véritable situation de thrombose dans certains quartiers, anciens comme récents (les Olives, Ste Marthe). Le comble, c’est que dans  ces quartiers, les plus favorisés, au cadre de vie “a priori” le plus agréable, les déplacements  à pied ou en vélo tiennent désormais de l’exploit. Les détours imposés par les barrières qui enserrent chaque rue ou jardin privé de résidence obligent à prendre la voiture pour accompagner un enfant à l’école du coin, acheter le pain…  La ville perd de plus en plus en cohérence.

ZAC de la Jarre, sud du 9ème Ardt, la revalorisation d’une ancienne marge urbaine par la création d’enclosures. Ici le parc privé commun à 3 résidences fermées, ensemble créé à partir de 2008.

Nos études se sont d’abord focalisées sur les fermetures massives des aires privilégiées : Colline Périer, Littoral Sud (Audren et Garniaux  2007, Dario J. 2010, Toth  2012), puis sur  la transformation résidentielle de certains territoires périphériques en zones d’investissements immobiliers rentables,  attirant des classes moyennes et supérieures  : Nord-Est avec la technopole de Chateau Gombert, Littoral Nord, Sainte Marthe, grand centre ville/Euromed, franges du parc National des Calanques comme la ZAC de la Jarre (Hoareau  2008, Robillard 2012, Glauda  2013).  Mais on a constaté que les résidences fermées  sont devenues un outil de plus value foncière et de recompositions urbaines dans les zones  des quartiers populaires ayant un attrait environnemental. Leur multiplication accompagne la rénovation urbaine dans les quartiers nord (Balasc et Dolo 2011, Dolo 2012).

  • Evolutions en cours dans les quartiers sud
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auteur : J.Dario

En observant le facteur de proximité dans la diffusion, ainsi que le potentiel de valorisation immobilière des terrains vacants ou susceptibles de l’être, plusieurs scénarios de prospective ont été mis au point par Julien Dario pour anticiper l’évolution des espaces susceptibles d’être fermés, transmis à la Ville dans le cadre d’un contrat, comme aide à la décision (Dario 2011, 2014 et 2019).  Dans les quartiers sud,  on est  frappé par la perspective de 53% de taux d’évolution spontané probable de la fermeture dans les 8ème et 9ème arrondissements, si aucune intervention publique ne vient réguler la tendance. Les surfaces  touchées par les enclosures (résidences et périmètres d’entreprises) déjà localement très importantes pourraient y atteindre le tiers de la surface totale urbanisée.  Des études de cas à échelle fine ont permis d’anticiper des situations de saturation automobile sur cetains axes, et plusieurs conflits locaux liés à ces processus (progressifs ou brutaux) en lien avec des dynamiques sociale locales.

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auteur : J.Dario

Les cas des lotissements “Coin Joli” et “Barry” (analysés par J.Dario entre 2011 et 2019), et de nombreux autres à travers la ville, montrent comment certains dispositifs informels préfigurant  l’enclosure ( panneaux de sens interdit « privés » et informels apposés à l’extrémité de certaines rues) sont mis en place progressivement, informellement, parfois subrepticement. Puis apparaissent des  enrochements, des systèmes physiques fixes contraignants (plots métalliques). Au début, ils permettent encore le passage prudent de deux roues et  piétons. On passe ensuite d’une délimitation symbolique par panneautage à une fermeture  partielle, avant d’évoluer vers l’enclosure, qui peut être conflictuelle en privant de passage les riverains, en réduisant les perméabilités urbaines. L’accès aux arrêts de transports en commun ou à des écoles publiques est ainsi bloqué par des clôtures obligeant les usagers à des détours.

  • Diffusion des ensembles résidentiels fermés dans les contextes de rénovation urbaine

Nous avons pu observer qu’aux initiatives spontanées de fermeture de rues et de lotissements a posteriori, longtemps après leur construction, s’ajoutent  des stratégies  nouvelles. Elles associent promotion privée et action publique, et sont destinées à faire évoluer le peuplement de quartiers de  la ville, à travers la production de logement “de qualité” attirant des classes moyennes et supérieures.

Un fait remarquable est la diffusion des enclaves résidentielles fermées au cœur et en bordure des zones urbaines prioritaires (appelées ZUS puis QPV)  définies par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU). Autour de ces périmètres,  les promoteurs  bénéficiant d’une TVA réduite, les incitant à  produire une nouvelle offre de logement privée, afin de permettre une diversification et l’installation de classes moyennes. Promoteurs et décideurs semblent juger utile de  rassurer leur clientèle à travers la livraison d’ensembles qui sont quasiment tous fermés dès la construction. Mais ces enclosures, supposées rassurer les candidats à l’accession à la propriété, et maintenir un niveau de prix élevé ne favorisent pas les relations sociales … et nos études montrent qu’en fait de “mixité”, apparaissent balasc2de nouvelles formes de fragmentations et même de véritables tensions locales (Dorier et al, 2010, 2012), qui s’accompagnent, par ailleurs de formes d’évitement fonctionnel, notamment pour la scolarisation des enfants  (Audren, 2015, Audren Baby-Collin, Dorier 2016 , Audren, Dorier, Rouquier, 2019). Le secteur du Plan d’Aou dans le 15ème arrondissement de Marseille, où la restructuration résidentielle est achevée a été analysé à l’aide d’étudiants (Balasc et Dolo  2011).  Dans ce secteur cohabitent des zones de logements HLM en fin de réhabilitation, des lotissements anciens qui se sont fermés ou sont en cours de fermeture, des projets immobiliers récents, conçus sécurisés. La juxtaposition de ces différents types d’habitats aux profils sociaux différenciés engendre plus une fragmentation qu’une mixité fonctionnelle. Nos enquêtes montrent que, malgré la proximité, les interrelations sont insignifiantes entre les ensembles et les espaces. On retrouve le même type de situation dans d’autres contextes de renouvellement urbain. (Dorier, Berry-Chikahoui et Bridier, 2012)

  • une crise des urbanités et des proximités

Au final, on met à jour une dynamique de  transition libérale, individualiste et sécuritaire, associée au règne de la voiture dans la ville (beaucoup de clôtures ont au départ pour justification le seul parking), qui freine d’autres évolutions affichées politiquement comme souhaitables (transition écologique, inclusion sociale).  Si le phénomène se banalise, on constate aussi une complexité territoriale du processus et son épaisseur historique. Dans des contextes de fortes recompositions urbaines (spatiales, foncières, sociales, démographiques), et dans les périmètres de nouvellement urbain, la fermeture d’espaces résidentiels est utilisée comme outil de diversification de l’habitat et de mixité sociale, il aboutit à une fragmentation. On assiste partout à des conflits d’usage et de voisinage autour de ces fermetures, et en particulier leurs blocage des mobilités piétonnes ou leurs fermetures d’accès à des équipements (transports, écoles), des environnements naturels, des vues panoramiques. Plusieurs mobilisations de parents d’élèves le rappellent, face à la fermeture, par des copropriétés, de chemin d’accès piétonniers qui menaient vers des écoles primaires, obligeant les jeunes élèves à effectuer de longs détours  le long de rues à fort trafic automobile (Coin Joli, Vaccaro).

  • quelles stratégies publiques ?

Quelques initiatives publiques récentes pour maintenir des traverses piétonnières ont été lancées dans certains quartiers très touchés. Elles sont compliquées par les évolutions législatives nationales (qui facilitent la clôture des espaces privés) ainsi que par la dévolution de la compétence en matière de voirie à la Métropole. Rétablir des accès et servitudes de passage pour les piétons est compliqué dans les espaces privés : il faut passer par une  déclaration d’utilité publique, puis par l’achat d’une bande de terrain  par la collectivité afin de tracer un cheminement piétonnier. Des interventions publiques seraient possibles dans certains cas où les clôtures ont été posées sur des rues non privées, ou hors de la légalité : mais la collectivité ne s’est jamais auto-saisie des cas d’infraction. Les actions au cas par cas ne peuvent suffire à endiguer cette véritable crise d’urbanité, qui nécessite des options de politiques publiques affirmées. Il faut attendre 2021 pour que la municipalité de MARSEILLE  dépose enfin des demandes explicites de modifications du PLUI et du PDU afin de tenter de garantir des cheminements piétonniers à travers la ville.

(observations menées conjointement  à nos études sur le mal logement et des évacuations à Marseille).

Ce projet a  fait l’objet d’une exposition art-science, présentée à l’Espace Pouillon,  campus centre Saint Charles de l’Université Marseille Privatopia 8-24 octobre 2020.

Depuis 2014, une collaboration avec l’artiste peintre Anke Doberauer (photos et  tableaux) a été rendue possible grâce à une résidence commune à la Fondation Camargo (2014).  La cinéaste Marie Noëlle Battaglia a également réalisé en 2020 un documentaire “En remontant les murs”  en lien avec l’équipe, sur le cas du lotissement Coin Joli.

Ces collaborations avaient déjà donné lieu à des présentations croisées, comme celle du 3 avril 2019  organisée par le Goethe Institut à la Friche de la belle de mai.

 

  • ©E.Dorier, Marseille privatopia. Les enclaves résidentielles à Marseille : logiques spatiales, formes et représentations, https://urbanicites.hypotheses.org/688

Rapports de recherche-action :

Dorier E. Dario J. Rouquier D. Bridier S. , (2014), Bilan scientifique de l’étude « Marseille, ville passante », Contrat de collaboration de recherche : « Développement urbain durable à Marseille » n°12/00718, 13 cartes, 18 croquis, 24 tableaux. juin 2014, 90 p.

Dorier E. (dir), BERRY-CHIKHAOUI I., BRIDIER S., BABY-COLLIN V., AUDREN G., GARNIAUX J. (2010), La diffusion des ensembles résidentiels fermés à Marseille. Les urbanités d’une ville fragmentée, rapport de recherche au PUCA, Contrat de recherche D 0721 ( E.J. 07 00 905), 202 p, 35 cartes et croquis, 30 graphiques, 68 illustrations photographiques.

Ces rapports ont donné lieu à de nombreuses restitutions publiques auprès des services de l’Urbanisme de la Ville, la Communauté urbaine, l’Agence d’Urbanisme (Agam), le département.

Articles scientifiques :

Dorier E. Dario J., 2018, “Gated communities in Marseille, urban fragmentation becoming the norm?”, L’Espace géographique, 2018/4 (Volume 47), p. 323-345. URL: https://www.cairn.info/journal-espace-geographique-2018-4-page-323.htm (traduction  texte intégral ) texte intégral  (ENG.) DORIER DARIO Espace geo anglais  EG_474_0323 

Dorier E. Dario J., 2018, “Les espaces résidentiels fermés à Marseille, la fragmentation urbaine devient-elle une norme ? ” l’Espace géographique, 2018-4 pp. 323-345.

Dorier E., Dario J., 2016, “Des marges choisies et construites: les résidences  fermées, in Grésillon E., Alexandre B., Sajaloli B. (coord.), 2016. La France des marges, Armand Colin, Paris, p. 213-224.

Audren, G., Baby-Collin V. et  Dorier, É., 2016, “Quelles mixités dans une ville fragmentée ? Dynamiques locales de l’espace scolaire marseillais.” in Lien social et politiques, n°77, Transformation sociale des quartiers urbains : mixité et nouveaux voisinages, p. 38-61 http://www.erudit.org/revue/lsp/2016/v/n77/1037901ar.pdf

Audren, G., Dorier, É. et Rouquier, D., 2015, « Géographie de la fragmentation urbaine et territoire scolaire : effets des contextes locaux sur les pratiques scolaires à Marseille », Actes de colloque. Rennes, ESO, CREAD, Université de Rennes 2. Actes en ligne.

Dorier E, Berry-Chickhaoui I, Bridier S ., 2012, Fermeture résidentielle et politiques urbaines, le cas marseillais. In Articulo – Journal of Urban Research, n°8 (juillet 2012).

Dorier E., Audren G., Garniaux J., Stoupy A. Oz R., 2008, “Ensembles résidentiels fermés et recompositions urbaines à Marseille”. in Pouvoirs Locaux : les cahiers de la décentralisation / Institut de la décentralisation, pp. 92-98. https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01418111/document

Thèses

Audren Gwenaelle, 2015,  Géographie de la fragmentation urbaine et territoires scolaires à Marseille, Université d’Aix Marseille, LPED. Sous la dir. d’Elisabeth Dorier et de  V.Baby-Collin

Dario Julien, 2019,  Géographie d’une ville fragmentée : morphogenèse, gouvernance des voies et impacts de la fermeture résidentielle à Marseille, Sous la dir. d’Elisabeth Dorier et de Sébastien BridierTelecharger ici la version complète. Cette thèse est lauréate du  Grand prix de thèse sur la Ville 2020 PUCA/ APERAU/ Institut CDC pour la Recherche, Caisse des Dépôts

Toth Palma (soutenance prévue 2021),  Fragmentations versus urbanité(s) : vivre dans l’archipel des quartiers sud de Marseille Université d’Aix Marseille, LPED , Sous la direction de Elisabeth Dorier

Posters scientifiques :

Dario J. Rouquier D. et Dorier E., 2014, Les Ensembles résidentiels fermés à Marseille, in SIG 2014, Conférence francophone ESRI, 1-2 octobre 2014 – http://www.esrifrance.fr/iso_album/15_marseille.pdf

Dario J. Rouquier D. et Dorier E, 2014,  Marseille, fragmentation spatiale, fermeture résidentielle, LPED – Aix-Marseille Université, poster scientifique, Festival international de géographie de Saint Dié, oct 2014. https://www.reseau-canope.fr/fig-st-die/fileadmin/contenus/2014/conference_Elisabeth_Dorier_poster_LPED_1_Marseille.pdf

Dario J. Rouquier D. et Dorier E., 2014, Marseille, Voies fermées, Ville passante, LPED – Aix-Marseille Université, poster.  http://www.reseau-canope.fr/fig-st-die/fileadmin/contenus/2014/conference_Elisabeth_Dorier_poster_LPED_2_Marseille.pdf

Contributions presse et médias

Dorier E. Dario J.  Audren G. aout 2017,  collaboration avec  le journal MARSACTU. 5 contributions à la série “Petites histoires de résidences fermées”, collaboration journal MARSACTU / LPED, aout 2017. https://marsactu.fr/dossier/serie-petites-histoires-de-residences-fermees/

Dorier E. et Dario J.  23 aout 2017,  interview  par B.Gilles,  [Petites histoires de résidences fermées] Les beaux quartiers fermés de la colline Périer, interview pr B.Gilles,  MARSACTU,  https://marsactu.fr/residences-fermees-dorier/

Dorier E. Dario J. 30 janv. 2017, interview par L.Castelly, MARSACTU : https://marsactu.fr/discussion-ouverte-residences-fermees/

Dorier E. , et Dario.J. 20 mars 2014, interview in MARSACTU , société : 29% de logements sont situes en residences fermees à Marseille

Dorier E. Dario J., 4 oct 2013, « Hautes clôtures à Marseille », in Libération, le libé des géographes. (1 p, 1 carte) http://www.liberation.fr/societe/2013/10/03/hautes-clotures-a-marseille_936834
Dorier E. , 7 avril 2013, « Le phénomène des résidences fermées est plus important à Marseille qu’ailleurs », Marsactu, talk quartiers, archi et urbanisme, http://www.marsactu.fr/archi-et-urbanisme/le-phenomene-des-residences-fermees-est-plus-important-a-marseille-quailleurs-30791.html

Dorier E. Dario J., 10 fev 2013, « Fermetures éclair » in revue Esprit de Babel, Fermetures éclair

 télévision

M6, Résidences fermées à Marseille – étude du LPED. Journal national, octobre 2013 : https://www.youtube.com/watch?v=hDM…

FR3, 19/20, Résidences fermées à Marseille – étude du LPED, 24 mai 2013, https://www.youtube.com/watch?v=o-O…

FR 5 (minutes 38 à 50) : « En toute sécurité », documentaire de B.Evenou, http://www.france5.fr/emission/en-t…

cinéma

Marie Noëlle Battaglia, 2020, documentaire “En remontant les murs” , sur le cas du lotissement Coin Joli, en lien avec  cette recherche.

podcast radio

Collaboration entre chercheurs et cinéaste, janvier 2021 :  https://ecoleanthropocene.universite-lyon.fr/documenter-la-geographie-sociale-grand-entretien-anthropocene-202221.kjsp

Collaboration entre chercheurs et artiste peintre, octobre 2020 :  Sonographies marseillaises – Radio Grenouille et Manifesta 13 « Ce monde qui nous inspire #4 Marseille ville privée? »

Conférences

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